Сопровождение сделок с недвижимостью
8 (4872) 520-311
8 (920) 273-86-58, 8 (920) 278-08-10
8 (48762) 3-10-29, 8-902-841-88-89
 
Быть правым - хорошо, а с экспертом в праве – лучше.
> > Сопровождение сделок с недвижимостью

Сопровождение сделок с недвижимостью

Большинство людей сталкивается с покупкой или продажей недвижимости один-два раза в жизни, поэтому риск оказаться жертвой недобросовестного продавца или покупателя весьма велик. Цена ошибки может измеряться миллионами рублей и потерей жилья.

Во избежание возможных неприятностей ООО «Тульская экспертно-правовая компания» предлагает полное юридическое сопровождение сделок с объектами недвижимого имущества (квартирами, домами, земельными участками), в том числе проверку юридической чистоты выбранного объекта.

Наша цель – защита интересов Клиента и исключение возможных рисков в процессе совершения сделки с недвижимостью.

Услуги по юридическому сопровождению могут заключаться как в полном комплексном сопровождении сделки на всех ее этапах, так и в юридической консультации или составлении договора (купли-продажи, мены, дарения и пр.)

Состав комплекса услуг по юридическому сопровождению сделки зависит от конкретной ситуации и от того, чьи интересы мы представляем: продавца или покупателя.


Если мы выступаем на стороне покупателя, процесс юридического сопровождения сделки можно разделить на следующие этапы.

1. Экспертиза представленных документов и запрос дополнительных материалов.

На первом этапе мы проводим анализ документов, представленных Клиентом. Запрашиваем дополнительные материалы и информацию. Целью данного этапа является детальный правовой анализ юридической чистоты объекта. Проверяются правоустанавливающие документы, полномочия продавца на совершение сделки, действительность паспорта продавца, его дееспособность. Производится проверка объекта недвижимости на предмет отсутствия обременений, арестов, судебных споров и прав третьих лиц из различных источников.

2.    Ведение переговоров, подготовка и согласование документов.

Цель этого этапа – утверждение такой схемы сделки, которая позволит провести ее с минимальными рисками для покупателя и на максимально выгодных условиях. Рассчитываются также суммы затрат на совершение сделки купли-продажи, включая налогообложение. На основе достигнутых договоренностей разрабатывается договор купли-продажи, учитывающий особенности конкретной ситуации. 

3. Подписание документов и денежные расчеты.

На этом этапе стороны подписывают ранее согласованные документы, осуществляют оплату и формируют пакет документов, необходимый для государственной регистрации перехода прав на объект недвижимого имущества.

Наши юристы сопровождают Клиента при внесении оплаты, подбирают оптимальную форму оплаты. Расчеты могут проходить наличными деньгами, через банковскую ячейку, аккредитив либо путем перечисления денежных средств на расчетный счет. Может передаваться задаток. 

Естественно, покупателю выгоднее производить расчеты через банковскую ячейку, когда вся или основная часть суммы передается продавцу после регистрации перехода права собственности по сделке.

4.    Сопровождение государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

Цель этого этапа – регистрация права собственности покупателя на объект недвижимого имущества. Задача юристов - грамотно сформировать пакет документов, подать его на регистрацию и осуществлять постоянный контроль за ходом государственной регистрации. 

5.   Завершающие процедуры.

На последнем этапе юристы получают зарегистрированные документы. После этого при предъявлении договора купли-продажи с отметкой о регистрации продавец получает деньги в банковской ячейке, если расчеты производились через нее.


Отметим также проблемы, с которыми можно столкнуться при совершении сделки с недвижимостью.

юрист по семейным деламМногие случаи балансируют на грани между мошенничеством и гражданско-правовыми нарушениями.

Прежде всего, при покупке объекта недвижимости всегда необходимо тщательно изучить его историю. 

Существуют риски признания недействительными предыдущих сделок, что может повлечь изъятие у покупателя приобретенного имущества. Поэтому необходимо иметь полное представление об истории сделок с объектом.

Также часто недооцениваются риски приобретения недвижимости, находящейся в совместной собственности супругов. В соответствии со ст. 34 Семейного кодекса РФ к общему имуществу супругов относится любое имущество, приобретенное ими во время брака, независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено. Если продавец недвижимости находится в браке или квартира была куплена в период брака, необходимо получить нотариально заверенное согласие его супруга на совершение сделки

Бывает, что при разводе бывшие супруги сразу не определяют судьбу недвижимого имущества. Поэтому, недвижимость, по документам принадлежащая только одному из супругов, к тому же не находящемуся в браке, на самом деле может являться совместной собственностью супругов и распоряжаться ей можно только при согласии обоих супругов (пусть даже бывших). Иначе сделку можно будет признать ничтожной.

Существуют также риски, связанные с приобретением объектов недвижимости с незаконными перепланировками. Помимо того, что проблемы могут возникнуть при регистрации перехода права собственности на объект, где были проведены незаконные перепланировки, так и объект может быть выставлен на продажу после получения предписания о восстановлении его в исходном состоянии.

Другим массивом спорных ситуаций являются совершение сделок с использованием доверенностей.

В соответствии со статьей 185 Гражданского кодекса РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Если сделка совершена по действительной доверенности и представитель при этом не вышел за рамки своих полномочий, то каких-либо проблем, скорее всего, не будет.

Однако возможны случаи, когда лица, выдавшего доверенность, на момент совершения сделки уже нет в живых. В этом случае работает правило, предусмотренное статьей 188 ГК РФ, в соответствии с которой действие доверенности прекращается вследствие смерти лица, выдавшего доверенность. Следовательно, и сделка, совершенная по такой доверенности, будет являться ничтожной в силу статьи 168 ГК РФ. Наследники умершего в данном случае вправе обратиться в суд с иском к покупателю недвижимости о применении последствий недействительности ничтожной сделки. 

Если продавец недвижимости действует на основании доверенности, то, на наш взгляд, необходимо выяснить причины, по которым собственник не может подписать договор лично. Бывает, что собственнику самому затруднительно явиться в регистрирующий орган для подачи документов на регистрацию. В данной ситуации следует предложить, чтобы договор купли-продажи подписал сам собственник, а представитель лишь подал документы на государственную регистрацию.

Возможны ситуации, когда представитель по доверенности подписывает договор купли-продажи и с покупателем сдает его на государственную регистрацию, в период государственной регистрации собственник производит отмену выданной доверенности и сообщает об этом в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Получив информацию о том, что доверенность отменена, регистрирующий орган отказывает в государственной регистрации.

В силу пункта 2 статьи 188 ГК РФ лицо, выдавшее доверенность, может во всякое время отменить доверенность или передоверие, а лицо, которому доверенность выдана, - отказаться от нее. Соглашение об отказе от этих прав ничтожно.
Возникает ситуация, при которой покупатель остается и без объекта недвижимости (в регистрации права собственности отказано), и без денег (в случае, если деньги передавались при подписании договора).

Кроме того, покупателю недвижимости при совершении сделки не известны условия, при которых выдавалась доверенность, не было ли при выражении воли доверителя каких-либо ее дефектов.

Например, выдавшее доверенность лицо страдало алкоголизмом или психическим заболеванием. В таком случае лицо, выдавшее доверенность, может обратиться в суд с иском о признании выданной доверенности недействительной, мотивируя это тем, что в момент совершения сделки оно не могло осознавать значение своих действий или руководить ими (статья 177 ГК РФ), или указать, что доверенность была выдана под влиянием обмана, насилия, угрозы (статья 179 ГК РФ).

Основываясь на медицинском заключении, суд может признать указанную доверенность недействительной в соответствии со статьей 177 ГК РФ.

Во многих случаях стороны заключают предварительный договор купли-продажи с условием о задатке. 

В соответствии со статьей 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. 

Распространенной проблемой является ситуация, когда срок предварительного договора истекает, а ни одна из сторон не изъявляет волю на заключение основного договора, при этом продавец не возвращает или отказывается возвратить задаток.

В данном случае правовые основания для удержания переданной покупателем суммы у продавца отсутствуют, и в соответствии со статьей 1102 ГК РФ он как лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело имущество за счет другого лица, обязан возвратить последнему неосновательно приобретенное имущество (неосновательное обогащение), то есть сумму задатка.

Однако в таких случаях приходится обращаться в суд и только после вынесения решения у продавца появляется стимул вернуть деньги, в крайних случаях приходится обращаться в правоохранительные органы с заявлением о возбуждении уголовного дела по статье 159 УК РФ.

В отдельных случаях бывает затруднительно установить лицо, которое является собственником, в частности, когда продавцом выступает наследник. Дело в том, что право собственности у наследника возникает с момента открытия наследства независимо от государственной регистрации. Наследник может представить свидетельство о праве на наследство (иногда вообще пытаются показать документы наследодателя, говоря при этом, что наследство оформляется), однако проверить его подлинность (а, как правило, показывается копия) практически невозможно, так как существует нотариальная тайна.

Единственным способом является сравнение информации из свидетельства о праве на наследство с выпиской из ЕГРП: если свидетельство настоящее, то в выписке должен быть указан наследник.

Ситуации с наследством осложняются еще и тем, что невозможно установить, сколько наследников приняли наследство, а сколько нет. В итоге может обнаружиться наследник, принявший наследство, но не оформивший свидетельство о праве на наследство, который предъявит к покупателю недвижимости виндикационный иск на основании статьи 302 ГК РФ.

Вместе с тем, в рамках одной статьи невозможно рассказать обо всех рисках, с которыми можно столкнуться при совершении сделки с недвижимым имуществом.

Если Вы дорожите своими деньгами и временем, не экономьте на юридическом сопровождении сделки. Потери в результате мошеннических действий другой стороны сделки или пороков в документах могут обойтись многократно дороже, чем услуги юриста.

юрист по семейным делам

Заключив договор на сопровождение сделки с нашей компанией, Вы получаете:

  • подробное консультирование на всех этапах проведения сделки;
  • разработка схемы реализации сделки с учетом Ваших интересов;
  • оптимизация налогообложения дохода по сделке;
  • юридическая экспертиза документов на предмет соответствия действующему законодательству РФ и требованиям регистрирующего органа, всесторонняя проверка «юридической чистоты» покупаемого объекта;
  • проверка полномочий, дееспособности продавца;
  • сбор документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности по сделке;
  • представление Ваших интересов при проведении переговоров с другой стороной сделки;
  • подготовка договора купли-продажи в редакции, которая гарантированно пройдет государственную регистрацию и устроит регистрирующий орган и обе стороны сделки;
  • сопровождение при расчетах, определение оптимальной схемы расчетов;
  • подача пакета документов на государственную регистрацию;
  • контроль прохождения документов на всех стадиях регистрации права собственности;
  • устранение замечаний регистрирующего органа в случае их возникновения в процессе регистрации;
  • получение зарегистрированных документов.


Мы не советуем Вам полностью полагаться на заверения риелторов, ведь их роль в значительной мере отличается от роли юриста. Первостепенной риелторской задачей является продать объект и получить комиссионные. Тем более, что чаще всего риэлтор действует на стороне продавца и в его интересах, поэтому покупателю стоит осторожно относиться к заверениям риэлтора и обратиться к третьей незаинтересованной стороне – грамотному юристу.

Юристы Тульской экспертно-правовой компании изучат предложенный Вам объект недвижимости, чтобы определить, стоит ли делать такую покупку с учетом рисков, выявленных специалистом. Еще одной задачей, возлагаемой на юриста, является выяснение того, насколько предлагаемая вам схема купли-продажи соответствует действующему законодательству. То есть, он обеспечивает прозрачность, законность и безопасность сделки. И еще один момент, который будет возложен на юриста, – это точное планирование процесса купли-продажи на ваших условиях, а также обеспечение безопасного материального расчета между сторонами, совершающими любые сделки с недвижимостью.

Важно заручиться надежной юридической поддержкой еще на первоначальных этапах сделки. Это очень важно, ведь первое, что от вас потребуют, после того как вы найдете достойный для себя вариант дома или квартиры, – это внесение аванса. Такой шаг должен свидетельствовать о серьезности ваших намерений. Также аванс является гарантией того, что данный объект будет закреплен за вами. И уже на этом этапе надо быть особенно осторожным, ведь помимо того, что вам понравилось жилье, вы о нем больше ничего не знаете. Вполне вероятно, что выяснив некие подробности, вы захотите отказаться от подобного приобретения. Это может быть и не очень хорошая история квартиры, и схема проведения сделки, и многие другие факторы. Но опрометчиво подписанный договор аванса может в значительной мере усложнить процесс отказа от покупки. То есть, перед вами встанет вопрос: «Пойти ли на рискованную сделку или же отказаться от нее, потеряв при этом внесенный аванс?» 

Работа наших специалистов состоит в том, чтобы обезопасить сделку на всех ее этапах, предусмотреть любые нюансы, а также в том, чтобы не дать вам сделать неправильный шаг.

Юристы ООО «Тульская экспертно-правовая компания» работают в данной сфере юридических услуг уже более 11 лет. Наша команда состоит из опытных специалистов, которые досконально разбираются во всех юридических тонкостях подобных сделок. Мы возьмем на себя полное юридическое сопровождение, гарантировав его высокое качество и оперативность работ.


Возврат к списку